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一、應納稅賦： （一）土地增值稅：計算方法敬請參考台北市稅捐稽徵處土地增值稅之稅率與計算方法網頁https://tpctax.gov.taipei/News_Content.aspx?n=30B34D3A1A5888A6&sms=050F0DE18B9AF944&s=5058F4B44CC97A25。 （二）契稅：當年度房屋現值6%。 （三）印花稅：買賣雙方先行簽訂之不動產買賣契約（俗稱私契）不必貼用印花稅票，其再依規定格式填寫之所有權移轉契約書（即公契）持憑向稽徵機關辦理土地增值稅或契稅申報者，則應按金額1‰貼用印花稅票。另不動產買賣契據如載明價款（現金）已收清並加蓋私章，即屬代替銀錢收據性質，應由收款人依法貼用千分之四印花稅票。 印花稅額＝土地及建物核定契價 × 1‰ （三）工程受益費：。 （四）財產交易所得稅（舊制）：個人出售104年12月31日以前取得且持有期間超過2年之房屋，應依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，以交易時之成交價額減除原始取得成本及相關必要費用之餘額為房屋財產交易所得額，併入綜合所得總額課徵所得稅。其情形有二： 1..有買賣資料可資證明者：通常為101年8月1日不動產實價登錄施行後，到房地合一稅施行前個人出售房屋，可提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。 例如：假設當初房屋買500萬，現在賣1000萬。 〔1000萬-500萬 - 取得房屋之相關必要費用（有支出之憑證可供証明者）〕x出售時房屋評定現值 / （出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值） 出售時房屋評定現值 /（出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值），即所謂房地比 綜合所得稅申報 = （上述算出的財產交易所得金額+其他應報所得金額=綜合所得總額）-
全部免稅額 - 全部扣除額 x〔5%，12%，20%等(個人累進稅率)〕- 累進差額 2..無買賣資料可資證明者：通常為101年8月1日不動產實價登錄施行前，稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之17%計算其出售房屋之所得額： (1)臺北市，房地總成交金額新臺幣（以下同）7千萬元以上。 (2)新北市，房地總成交金額6千萬元以上。 (3)臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額4千萬元以上。 3..除前述區域規定情形外，最廣泛被使用的申報方式是按房屋評定現值並依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率，計算其所得額，不用加成計算。 財產交易所得 = 房屋評定現值 × 依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規 例如： 某甲於民國107年出售1戶位於台北市大安區房屋，其總價低於新台幣7000萬且非高級住宅者，無法提供原始取得成本，或稽徵機關未查得原始取得成本者，房屋評定現值100萬元，次年5月綜合所得稅就要申報41萬元的財產交易所得﹝100萬×41%﹞，假設適用綜合所得稅的個人稅率40%，最多就得繳納16.4萬元的稅金。（未扣除免稅額扣除額） （五）房地合一稅（新制）： 民國105年1月1日以後取得或民國103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內之房屋、土地，在105年1月1日以後出售者，均屬房地合一新制的課稅範圍。 1..課稅範圍： (1)個人及營利事業交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地）。 (2)個人及營利事業於中華民國105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。 (3)個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第一項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。 2..如何辦理申報： (1)個人交易房地如屬新制課稅範圍，即使虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，不併計綜合所得總額；未依限辦理申報，處新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰，如有應補稅額，按所漏稅額處3倍以下罰鍰。 (2)除符合下列3種情形外，不論盈虧都要申報： A..符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅的土地。 B..被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物。 C..尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地。 3..如何計算： (1)因買賣而取得： 房屋、土地交易所得（或損失金額）＝交易時之成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用。 (2)因繼承或受贈或受遺贈而取得： A..房屋、土地交易所得（或損失金額）＝交易時之成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用。 B..按政府發布之消費者物價指數調整後之數額認定，係指按房屋、土地交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數調整。 (3)可減除成本及費用： A..可減除成本： a..房屋土地係出價取得並經提示成本證明文件者，為該房屋土地的原始取 b..其他支出經提示證明文件者：包括取得房屋土地後達可供使用狀態前支付的必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等，於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息，以及取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。 c..經地方稅稽徵機關依土地稅法施行細則第51條規定核准減除的土地改良費用，依土地增值稅繳款書或免稅證明書所載「改良土地費用」金額認定。 B..可減除費用： a..房屋土地取得、改良及移轉而支付的費用，如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等必要費用，得提示證明文件減除之（可理解為列舉扣除額）；未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額3%者，可按成交價額3%認定費用（可理解為列舉標準額），並以30萬元為限。 b..依土地稅法規定繳納的土地增值稅，以及取得房屋土地後，房屋土地於使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等，不得列為費用減除。 4..適用稅率： (1)課稅所得（稅基）＝房屋、土地交易所得－交易日前3年內房屋、土地交易損失金額－依土地稅法規定計算之土地漲價總數額。 (2)依中華民國境內居住之個人持有房屋、土地期間認定適用稅率： A..持有期間在2年以內：45%。 B..持有期間超過2年，未逾5年：35%。 C..持有期間超過5年，未逾10年：20%。 D..持有期間超過10年：15%。 E..特別稅率： a..因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地：20%。 b..以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地：20%。 c..個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在5年以下者，稅率為百分之20。 d..適用自住房地免稅優惠，課稅所得超過自住房地免稅額400萬元部分：10%。 (3)非中華民國境內居住之個人適用稅率： A..持有期間在2年以內：45%。 B..持有期間超過2年：35%。 4..申報常見錯誤：申報期限計算錯誤，或是移轉登記日期及取得日期填寫錯誤，亦或將水電瓦斯費、土地增值稅及房屋稅列為可減除的成本或費用等情況。 5..自住房地租稅優惠： (1)個人交易自住房屋、土地符合一定條件者，課稅所得(稅基）400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10%課徵所得稅。 (2)適用條件： A..個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6 B..交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。 C..個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。 6..出售自住房屋及土地並重購者，應如何適用重購退稅？ (1)無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋之時間(以完成移轉登記之日為準）差距在2年以內，且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定，即可申請重購退稅。 (2)個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例，退還其依規定繳納之稅額。 (3)前項重購之自住房屋、土地，於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額。 二、應納各項地政規費： 1..登記規費：為申報移轉權利價值（當年期公告土地現值 + 房屋現值）× 1‰。 2..書狀費依實際書狀張數每張計收80元。 3..登記（簿）謄本或節本工本費：人工影印每張5元，電腦列印每張20元。 三、代書代辦費：代辦服務費、謄本費、影印費、火災保險費、履約保證費用 1..簽約手續費，或稱潤筆費3000元，買賣雙方各1/2。 2..買賣移轉登記代辦服務費12000元，僅限一筆土地及一棟建物，每增加一筆土地加收1000元，每增加一棟建物加收2000元，依此類推。 3..抵押權設定登記代辦服務費5000元，以一筆土地及一棟建物為限，每增加一筆土地或增加一棟建物加收1000元，依此類推。 4..抵押權塗銷登記代辦服務費2000元，以一筆土地及一棟建物為限，每增加一筆土地或增加一棟建物加收500元，依此類推。 5..實價登錄代辦服務費4000元，由買賣雙方共同負擔，亦即雙方各負擔2000元。 6..謄本費、影印費：依實際使用情形酌收。 7..火災保險費：其計算標準依中華民國產業保險商業同業公會公布之火險費率規章為準。 8..履約保證費用收取標準為買賣成交金額之6‱，由買賣雙方共同負擔，亦即雙方各負擔買賣成交金額之3‱。 四、仲介服務費：依法規定以不超過買賣成交金額之6%為限。 |
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