不動產買賣流程及應備文件

 不動產買賣流程及應備文件

※不動產買賣的途徑：

一、雙方透過不動產經紀業交易時： （一）賣方與不動產經紀業者簽定不動產委託銷售契約書委託仲介銷售不動產，約定委託銷售之買賣標的、收取服務報酬時機，其服務報酬金額為實際成交價之一定比例（最高不得超過中央主管機關之規定），及因買方違約致買賣雙方解除不動產買賣契約者，服務報酬等事項。 （二）不動產經紀業者應製作不動產說明書，及指派不動產經紀人簽章，經賣方簽認後，以該不動產說明書向仲介之買方提出說明。 （三）不動產經紀業者如提出｢斡旋金｣之要求，應同時告知買方亦可選擇內政部所擬定之「要約書」，如買方選擇約定交付斡旋金，業者應以書面明定交付斡旋金之目的，明確告知買方於仲介買賣成交時，該斡旋金轉為定金，其係為買賣價金之一部分。如仲介買賣不成立時，不動產經紀業者所收之斡旋金，無息返還買方等權利義務。 （四）買賣雙方價金與條件一致時，買賣雙方另行簽定「不動產買賣契約書」，並由買賣雙方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續，不動產經紀業者得協助辦理。 二、買賣雙方自行交易時： （一）買賣雙方就價金合意後，約定支付定金並另行簽定「不動產買賣契約書」。 （二）買賣雙方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續者，地政士於買賣雙方簽訂契約時，應申領登記謄本查明產權登記情形，並預估暨規劃稅費負擔，如買方需貸款時，其貸款額度。

 

※產權調查應查明事項：

基本資料	用途
土地及建物所有權狀	瞭解與買賣房屋之建物的門牌、所有權人、面積、權利範圍、共同使用部分是否與所欲購買之房屋相同。
土地及建物謄本	調閱簽約當天的土地及建物謄本，以防中途產權因借貸設定而有所異動。 由謄本內之標示部、所有權他項權利部，全面瞭解該土地及建物之坪數、用途、構造、建築完成日等相關資料，及是否有抵押設定、查封、限制處分等狀況。
地籍圖謄本	瞭解土地形狀、位置、界址、與鄰地之相關關係。
建物測量成果圖	確定主建物之所在位置，以及陽台、平台、樓梯甚至停車位之形狀與相關位置。
土地使用分區證明	可確定建物是否座落於住宅區、商業區、工業區或其他使用分區內，俾保障購屋權益。

 ※交易流程及應備文件：

一、簽訂不動產買賣契約書（私契約）並支付第1期款（頭期款 - 通常為成交價金10%） （一）賣方應攜帶下列文件： 1..賣方為本國自然人時： (1)國民身分證正本。 (2)印鑑章。 (3)土地、建築改良物所有權狀正本。 (4)代書簽約手續費1500元。 (5)支付服務費或填寫給付服務費確認書。 ※出席簽約人如為代理人時，除前述之應備文件外，應另檢附： (1)原所有權人親自簽名，並蓋有印鑑章之授權書正本。 (2)代理人本人之身分證明文件正本。 2..賣方為本國法人時： (1)法人登記證明文件及其代表人之資格證明。公司則應提出公司執照、營利事業登記證、負責人之國民身分證及戶口名簿影本、登記事項卡正本或其抄錄本。 (2)土地、建築改良物所有權狀正本。 (3)代書簽約手續費1500元。 (4)支付服務費或填寫給付服務費確認書。 ※出席簽約人如為代理人時，除前述之應備文件外，應另檢附： (1)原所有權人親自簽名，並蓋有印鑑章之授權書正本。 (2)代理人本人之身分證明文件正本。 （二）買方應攜帶下列文件： 1..買方為本國自然人時： (1)國民身分證正本。 (2)便章。 (3)簽約款（現金或銀行本票）。 (4)斡旋單收執聯或訂金單收據。 (5)代書簽約手續費1500元。 (6)支付服務費或填寫給付服務費確認書。 2..買方為本國法人時： (1)法人登記證明文件及其代表人之資格證明。公司則應提出公司執照、營利事業登記證、負責人之國民身分證及戶口名簿影本、登記事項卡正本或其抄錄本。 (2)其餘同本國自然人。 （三）買賣雙方如為華僑、外國自然人、大陸人民及香港、澳門居民、外國法人或具寺廟、原住民等身分者，另依各該管規定辦理。 （四）影印買賣雙方身分證明文件及土地、建築改良物所有權狀附案，並進行簽約。 （五）簽約重點： 1..約定付款條件及方式，通常分4期支付之金額及時程、交屋時機、方式及附帶買賣之設備項目、雙方履行契約之權利義務事項、違約暨保證事項、稅費負擔。 2..貸款方面之協議事項： (1)雙方約定如配合買方辦理不動產貸款，其作為交屋款部分之事項及賣方如設定抵押權部分，同意在買方設定抵押權後撥款前，儘速塗銷或協議由買方承受或代償。 (2)抵押債權之金額合計超過買方應支付之價款時，賣方應負返還責任。 (3)買方核貸金額不足抵付者，買方應於貸款核撥時，以現金一次付清；或核貸金額不足抵付時，賣方應同意無條件解除買賣契約並無息返還已支付之價金。 （六）簽約時，得當場朗讀契約內容之重點，無異議後，由買、賣雙方簽名或加蓋印章；該買賣契約之成立，係經不動產經紀業者居間仲介者，不動產經紀業者並應指派經紀人會同簽章。 （七）買方支付頭期款給予賣方，賣方清點並簽收之或由買方將應付價金匯入｢履約         保證專戶｣中。 ※注意：經賣方及不動產經紀業指派經紀人簽章之不動產說明書，視為買賣契約之     附件。 二、用印、備證並於相關文件上用印（第2期款 - 通常為成交價金10%） 1..賣方應攜帶： (1)印鑑章並交付身分證明文件。 (2)效期一年以內之印鑑證明2份（其戶籍如有變動者應另行申請）。 (3)最近一期之房屋稅單、地價稅單等資料，並得加蓋專用印章。 (4)水電費、瓦解費、管理費及其他相關之費用收據。 (5)如需辦理土地增值稅自用住宅優惠者，應另備戶口名簿。 ※出席簽約人如為代理人時，除上述之應備文件外，應另附： (1)原所有權人親自簽名，並蓋有印鑑章之授權書正本。 (2)代理人本人之身分證明文件正本。 (3)注意：效期一年以內之印鑑證明則應為2份。 2..買方應攜帶： (1)印章。 (2)交付身分證明文件。 (3)備證款（現金或銀行本票）。買方支付第2期款給予賣方點收並簽收或將應付價金匯入｢履約保證專戶｣中。 3..賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方則得以任一私章用印。 4..買方如需辦理貸款，應於交付第2期款時，提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。銀行申貸作業程序：收件─審查─估價─對保─用印─核貸撥款【約需2~3週】。 ※地政士或買賣雙方檢具證明文件向轄區稅捐機關申報土地增值稅及契稅。 完稅前，買方須將以下款項匯入｢履約保證專戶｣中： 1..完稅款。其包括：土地增值稅、契稅、印花稅…等。 2..代書費：代辦費、預收規費。 3..經由透過不動產經紀業媒合成交者，買方之仲介服務費。（買方經紀人應事先與代書溝通完成） 三、完稅（第3期款 - 通常為成交價金10%） 1..賣方完納土地增值稅款及欠稅費款，確認原貸款銀行是否應預先在辦理清償申請書上用印（辦理塗銷登記），或開立貸款餘額證明或明細。 2..買方完納契稅款時： (1)應支付第3期款給予賣方點交簽收或將應付價金匯入｢履約保證專戶｣中。 (2)開立與應付未付之價款同等金額，且註明「禁止背書轉讓」之本票（買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示之條件）或提供相當之擔保給予賣方。 (3)預定以貸款抵付部分買賣價款者，應於通知期日，親自辦理開戶、對保，並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後，將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或交付尾款時，雙方會同領款。 ※辦理查欠地價稅、房屋稅、工程受益費等稅費後，檢附繳納收據及其他證明文件向轄區地政事務所申請所有權移轉登記。買方有貸款作為交屋款部分者，並得連件辦理抵押權設定登記。 四、繳付尾款（貸款）並交屋（第4期款 - 通常為成交價金70%） （一）買賣標的現場查勘無誤後，進行尾款（貸款）繳付及交屋手續，其情形有以下四種： 1..登記完竣後，買賣雙方均無貸款時： 買方或履約保證之金融機構應支付尾款給予賣方清點及簽收，賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。 (1)土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方； (2)土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。 2..登記完竣後，買方無約定貸款作為尾款，賣方有貸款尚未還清塗銷時： 由買方會同賣方前往金錢機構或債權人所在處所還清該貸款後，賣方簽收尾款。賣方收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。 (1)土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方； (2)土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。 3..登記完竣後，賣方無貸款，買方約定貸款作為價金之一部份者： 應於辦竣抵押權設定登記，依約定由特定人通知核貸銀行聯繫後，將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時，雙方會同領款，由賣方點收及簽收，賣方於收受該價款之同時，應將本票返還買方或解除擔保。 (1)土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方； (2)土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。 4..登記完竣後，買方約定以貸款作為買賣價金之一部分，且賣方尚有貸款未還清塗銷者： 得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款，如有未支付餘額，由買方以現金補足後，賣方簽收尾款，並在收受該價款時，應將本票返還買方或解除擔保。 (1)土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方； (2)土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。 （二）本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費，在土地建物點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，該稅費以點交日為準，按當年度日數比例負擔，買賣雙方並於分算表中簽收。 （三）辦理產權移轉、抵押權設定登記時，應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費，由賣方負責繳納，有未到期之工程受益費，得由雙方約定繳納。 （四）與買賣契約有關之稅費、代辦費，依約定繳納。 （五）辦理交屋時，賣方應將門戶鑰匙、遙控器、磁卡、磁扣、大樓管理規章以及分管協議…等，交予買方收執，並核對附贈設備是否與契約書上所訂內容相符。 （六）交屋時，如委託地政士代為辦理實價登錄者，應另行繳納實價登錄代辦費4000元，由買賣雙方各負擔1/2。 ※特別注意：在銀行核撥貸款前應應特別注意，賣方是否已經將出售標的範圍全部清空搬遷完畢，其中包括：頂樓增建、法定空地增建、地下室……等部分，以免衍生買賣糾紛。

以上內容部分資料參考自台北市政府地政局 Writed by：雄哥