斡旋金與要約書孰優？孰劣？

 斡旋金與要約書孰優？孰劣？

一、何謂「斡旋金」？何謂「要約書」？

（一）斡旋金的意義：斡旋金又稱為「議價保證金」，是指買方如透過房屋仲介業者購買房屋，當買方中意該房屋，而其出價與賣方開價有差距時，房屋仲介業者通常會要求買方先付相當之金額，表現購買的誠意，以作為與賣方斡旋差價之用。

所以，當賣方同意買方之出價時，該價款即轉為定金（即所謂的｢斡轉定｣）。依民法第248條之規定：｢訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。｣，故買賣雙方即發生簽訂房屋買賣契約之義務。

（二）要約書的意義：要約書是指買方記載買方購買房屋意思表示之文書，並無給付任何款項（例如：斡旋金或議價保證金），交由仲介業者向賣方進行磋商，當賣方同意買方之要約內容時，雙方有簽訂買賣契約完成交易之義務。

換言之，要約書就是買方依民法第154條提出之書面要約，要約之相對人為具有不動產處分權之賣方，買賣雙方就標的物、總價款、付款條件及其他要約條件互相表示意思一致者，契約即為成立。

若要約書經賣方同意或簽署，則依據要約書的約定，買方會有簽訂不動產買賣契約之義務，如果買方嗣後拒不簽約，賣方一般來說得依照要約書約定請求買方賠償違約金。

（三）定金的意義：定金是指契約當事人的一方，為確保契約的履行為目的，所交付他方的金錢或其他代替物的從契約（買賣契約本身即為主契約）。定金是以房屋主契約存在為前提，故民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」且須於主契約履行前，交付他方的金錢或其他代替物始能成立，所以定金契約為要物契約（必須支付金錢或代替物）。

二、下斡旋、簽要約，反悔哪個賠比較多？

（一）給付斡旋金展現買屋誠意，買賣不成須全數返還：

如果買方看中喜歡的房屋，想請仲介出面與屋主議價，依據內政部規定：房屋仲介業者必須提供斡旋金及要約書兩種方式，供買方自由選擇，以實務來說，不少仲介會直接「建議」買方：為表誠意，先給付一筆斡旋金，再去跟屋主議價。通常斡旋金價格約是屋主開價的2%左右，也可以協商出一筆相當金額。

給付斡旋金之同時也會簽訂房屋買賣斡旋契約書，上面會載明擬購買之標的物地址、承購總價款、斡旋期限（通常為3～7天）、斡旋金額、付款條件、其他要約條件及違約金等事項。若屋主同意買方承購價格時，斡旋金即轉成定金，買賣雙方協議擇定日期簽訂買賣契約書。

若屋主不滿意買方承購價格也不考慮降價，則議價失敗，仲介人員須在24小時內告知買方並所保管之斡旋金返回，且不得要求將之轉為其他待售房屋之斡旋金。

（二）要約書不收現金或票據，議價失敗則契約無效：

要約書跟斡旋金的差別將是要約書不須先行給付任何款項，其法律效果與斡旋金同，要約書同樣載明擬購買之標的物地址、承購總價款、要約期限（通常為3～7天）、斡旋金額、付款條件、其他要約條件及違約金等事項。若屋主滿意買方承購價格，契約成立，擇期簽房屋買賣契約，反之，價格談不攏交易取消，契約無效。

（三）說要買卻反悔，要約書可能反而賠更多：

有時候發生價格談攏，尚未正式簽訂房屋買賣契約之前，買賣雙方其中一方突然反悔，此時，當初假如以斡旋金的方式，就要去看當初斡旋書上的違約金如何訂定，一般市面上的斡旋書都會明定假如是買方反悔，斡旋金全數沒收給屋主。若是屋主突然不賣，除了須返回斡旋金外還要賠償與斡旋金同等數額之違約金給予買方。

例如：買方出價一千萬，下斡旋金10萬元，屋主同意後雙方均在斡旋契約書上簽名，斡旋金轉為定金，隔日買方反悔不買，則沒收10萬元斡旋金，若是屋主突然不賣，除返回10萬元斡旋金外，屋主尚須額外拿出10萬給予買方。

有些人會認為若是以要約書進行議價，就算違約較沒有金錢上的損失，其實不然，賣方承諾簽署要約書內容後，若有一方反悔違約，違約一方須賠償一定金額的違約金，其計算方式通常會註明於要約書上，一般多為買方出價金額的3%，並且需透過訴訟才可主張。

例如：買方出價一千萬，簽要約書跟屋主議價，屋主同意並在要約書上簽名，隔天買方反悔，須賠償30萬元(1000萬 × 0.03)給屋主。

（四）下斡旋與簽要約比較表：

	下斡旋	簽要約
方式	買方付出開價約2%，約20～50萬不等之現金或支票，並簽訂斡旋書交由仲介經紀人員與賣方進行議價。	買方無須交付任何財物，僅需簽立要約書交由仲介經紀人員與賣方進行議價。
議價成功	斡旋金直接轉為定金，於簽訂買賣契約時，成為買賣價金之一部分。	買賣雙方約定簽訂買賣契約時間，正式進行簽約程序。
議價失敗	仲介經紀人員將現金或支票，無息返還買方。	該契約無效。
雙方價格既已確定，而其中一方反悔時	1..如係買方反悔時，沒收已轉定之斡旋金 2..如係賣方反悔時，除應返還已收取之斡旋金外，並應賠償與斡旋金同額之款項給予買方。	反悔之一方，應賠償他方既已確定成交價額之3%。

（五）購屋者交付斡旋金應注意那些事項？

1..明確約定斡旋期間。

2..明確約定買方的出價及其他買賣契約的條件。

3..明確約定逾斡旋期間，賣方仍未同意以買方出價成立買賣契約時，仲介人應無條件退還已交付全部的斡旋金。

4..斡旋金交付賣方後，仲介業應交付賣方簽章並註明日期的定金收據給買方。

5..為確保買方權益，應另行約定仲介業對於賣方返還斡旋金的債務負連帶保證責任。

6..為避免購屋者於斡旋期間欲撤回斡旋，卻經仲介告知買方已同意之消費爭議發生，建議購屋者於簽訂斡旋契約時，可於契約中載明欲撤回斡旋時的通知及處理方式。

（六）契約審閱期之妙用：

道買方付了斡旋、簽了要約書之後，難道就沒有機會反悔嗎？依據法律規定，一般定型化契約須給買方至少3天的審閱期，若在審閱期當中當然可以反悔，且在房仲人員將斡旋契約書、要約書送達賣方前，買方仍有權撤回，此時應以存證信函送達或書面親自送達賣方，就能夠產生效力。

依據內政部的解釋：契約審閱權指「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」（消保法第11條之1），又依內政部頒布的「預售屋買賣契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」規定，企業經營者應給予消費者至少5天以上的契約審閱期；「不動產委託銷售契約書範本」、「房屋委託租貸契約書範本」、「住宅租貸契約書範本」規定，企業經營者應給予消費者至少3天以上的契約審閱期。

Data From：臺北市政府地政局