自用住宅優惠稅率的懶人包

出售自用住宅用地時，要善加利用各項土地增值稅優惠！

1..夫妻各1次：夫妻各享有一生一次的機會，如果房子都登記在夫或妻名下，本人享用過1次之後，再次買賣時，如果符合上述自住條件，可以利用夫妻間贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定，先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣，適用自用住宅用地的優惠稅率。

2..適用一生一屋無次數限制：一生一次自用住宅用地優惠稅率一生限用1次，但只要符合一生一屋的各項條件，都可申請適用，無次數限制。

3..一生一次可多戶同時享受自用稅率：如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自住條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅，在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內同時適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。請注意僅一生一次可多戶同時申請適用，一生一屋因規定出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋，並不適用多戶同時出售者。

4..選擇最有利的一處：尚未用過一生一次優惠稅率者，擁有多戶自用住宅房屋，如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報，或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋，可以評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。稅捐處有提供免費的試算服務，可以為您預先估算稅額，只要提供土地所有權人身分證影本及土地所有權狀影本或土地登記謄本，就可以向稅捐處申請每一間房子坐落的土地按自用住宅用地稅率核課時的土地增值稅是多少？按一般用地稅率核課時又是多少？選擇估算結果稅額最高那一間房子申請按自用住宅用地稅率課徵，當然，出售前1年沒有出租或供營業使用，在該地設有戶籍等基本條件是缺一不可的。

5..比例計算自用土地面積：如果沒有其他房屋，只有這1層樓房，又有部分不是作自用住宅使用，出售時評估的結果，還是選擇自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅，在供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分的前提下，出售房屋坐落的土地可以申請依房屋實際使用面積比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率繳納土地增值稅。

6..補提申請自用：符合自用住宅用地的房子出售，如果漏未主張按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅，可以在稅單所記載繳納期限內補附證明文件提出申請。

7..自益信託土地也可以適用：委託人與受益人同屬一人（即自益信託），且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與土地信託目的不相違背者，委託人視同土地所有權人，只要符合自用住宅用地條件，受託人出售此筆土地時，可以適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅。

8..小叮嚀：其他相關節稅規定

(1)在出售土地時，如果不知道自己是否曾經使用過一生一次的自用住宅用地優惠稅率，可以向各地的稅捐處查詢，它可是有資料庫建檔列管的哦！

(2)提醒您：利用夫妻贈與不動產的方式來節約土地增值稅應繳納稅額，可別忘了「房地合一稅」的相關規定，如果是在民國103年1月1日以後取得配偶贈與的房屋，須先試算其應申報繳納房地合一稅的稅額與使用贈與移轉來節約土地增值稅應繳納稅額，何者較為划算？

(3)再則也要注意：土地增值稅用自用住宅用地優惠稅率僅僅適用在買賣移轉不動產所有權上面，如果是以「贈與」方式來移轉不動產所有權的話，是不能適用的。因為贈與移轉並非出售，而且納稅義務人是受贈人，不是原來的土地所有權人，所以不能適用自用住宅用地優惠稅率核課土地增值稅。

(3)同一土地所有權人同時出售自用住宅用地，視為「1次」出售，享受自用住宅用地稅率課徵土地增值稅（財政部72.11.16台財稅38135號）

同一土地所有權人，持有多處自用住宅用地同時出售，如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地面積7公畝，可視為「1次」出售，按自用住宅用地稅率繳納土增值。至於「同時出售」，除了訂約日期應相外，向稅捐機關申報移轉現值日也要相同。

(4)個人利用自用住宅從事理髮、燙髮、美容、洋裁等家庭手工藝副業，未具備營業牌號，亦未僱用人員，免辦營業登記，免徵營業稅，該房屋並准按住家用稅率課徵房屋稅。房屋之基地如符合土地稅法第9條、第17條及第34條規定之要件者，亦准按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。（財政部74/12/09台財稅第25965號函）

(5)房地騰空待售，以致在簽定買賣契約時，戶籍已不在該土地上，仍可享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。（財政部72.8.17.台財稅第35797號）

土地所有權人為騰空房地以待出售，以致在簽訂契約時，戶籍不在出售的土地上，與自用住宅的要件不符，原不得認為繼續供自用住宅使用，但是，為了顧及納稅義務人實際上的困難，凡是遷出戶籍距離出售時間不滿1年，且在遷出戶籍期間，該自用住宅用地無出租或供營業使用，仍然可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

(6)房地無償供村里長職務使用，出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。（財政部68.11.2.台財稅第37663號）

房地部分供村里長職務使用，如果確實沒有出租，而且符合自用住宅要件，出售時可以享受自用住宅用地稅率繳納土地增值稅。

(7)同一樓層房屋部分供自用住宅、部分供非自用住宅使用，其基地得依房屋實際使用情形之面積比例，分別按自用住宅用地、一般用地稅率課徵土地增值稅。（財政部89.3.14台財稅第0890450770號）

同一樓層房屋部分供自用住宅使用，其供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分者，該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。

(8)土地所有權人先購買自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起1年內，出售原有自用住宅用地者，亦可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。（財政部99年4月6日台財稅字第09904507190號令）

(9)土地所有權人新購自用住宅用地並將戶籍自原自用住宅用地遷至新購自用住宅用地，嗣後出售原自用住宅用地時戶籍未在該地或已再遷回該地者，如出售前土地所有權人或其配偶、未成年子女已在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年，其遷出戶籍日至原自用住宅用地出售日期間未滿1年者，仍可以適用一生一屋自用住宅用地稅率。（財政部100年8月15日台財稅字第10000185310號令）

房屋稅是什麼？ 什麼是房屋稅？

房屋稅之課徵

一、房屋稅的課徵對象與繳納期間：

（一）房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅。所以房屋稅之課徵對象是：

1..房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。例如：透天厝加裝電梯……。

2..房屋稅為向房屋所有權人在持有房屋期間內所課徵之財產稅。房屋尚包含其他形狀特殊而供住宅、工作、營業等固定於土地之各種建築物，如夾層屋及各種形狀之散裝倉庫、油槽及加油亭等均是。

（二）注意：

1..建築物陽台、屋簷及出入口雨遮突出牆心2.0公尺，或樓房雨遮、花臺突出超過1.0公尺者，自其外緣分別扣除2.0公尺或1.0公尺後，剩餘部分應計入建築面積。

2..地下室、頂樓加蓋等，皆是課稅對象。

（三）繳納期間：

每年5月1日起至5月31日止，由當地方稅稽徵機關發單課徵，逾期繳納每逾2日加徵本稅1%滯納金，最高以15%為限。

（四）徵收期間：房屋稅徵收期間為去年7月1日至今年6月30日。

二、納稅義務人：

三、房屋稅的稅率與計算：

（一）房屋稅應納稅額＝房屋課稅現值 × 稅率

 房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數） × 街路等級調整率（地段率）

核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價

註：如為新建、增建、改建之房屋，則按月比例計算課徵，其未滿1個月者不計。

（二）房屋現值的認定：

1..納稅義務人應於房屋建造完成之日起30日內，檢附有關文件向當地地方稅捐稽徵機關申報房屋稅有關事項及使用情形。

2..稅捐稽徵機關於收件後，依據不動產評價委員會評定的「房屋標準價格」，核計房屋現值，並通知納稅義務人。

3..納稅義務人如有異議，得於接到房屋現值核定通知書之日起30日內，檢附證件申請重新核計。

（三）房屋評定價格的評定程序：

由各直轄市、縣（市）「不動產評價委員會」評定。不動產評價委員會是由各直轄市、縣（市）政府選派有關主管人員和不動產估價師、開發商業同業公會、營造業公會及建築師公會之專門技術人員及民意機關等推派代表所組成。

（四）評定標準：

1..按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。

2..各類房屋之耐用年數及折舊標準。

3..按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。

（五）稅率：

1..稅率表：

2..修法前後比較：

3..財政部頒定「住家用房屋供自及公益出租人使用認定標準」如下：

(1)個人所有之住家用房屋符合下列情形者，屬供自住使用：

A.房屋無出租使用。

B.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

C.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。

(2)房屋屬供公益出租人出租使用，是指持有直轄市、縣（市）主管機關核發公益出租人核定函之公益出租人，將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函或資格證明之中低所得家庭供住家使用者。

4..納稅人持有臺北市之住家用房屋，於扣除自住使用戶數後，其餘為非自住之其他住家用房屋

，並依其戶數決定適用之差別稅率。

5..臺北市房屋其使用執照所載用途別為停車場或防空避難室，未經核准變更使用，而改變為其他用途者，適用稅率為：住家用3.6%，營業用、私人醫院、診所或自由職事務使用5%，非住家非營業用2.5%。

四、繳稅方式：可選擇下列任一方式完成繳納房屋稅款：

註：有關豪宅稅與囤房稅，係同為房屋稅之課徵範圍，另闢專章解說。